El arrendamiento de un inmueble para su habitabilidad por parte del inquilino puede establecerse en un contrato de arrendamiento en dos modalidades distintas que tienen consecuencias diferentes tanto civilmente como en materia tributaria. Debemos señalar que los arrendamientos de un inmueble pueden ser arrendamientos de vivienda o con destino a establecerse como vivienda permanente del arrendatario o, por el contrario, pueden concretarse en un arrendamiento por temporada.
A los efectos de considerar arrendamiento de vivienda debemos acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos, que en su artículo 2 nos indica exactamente que “se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Por el contrario, parece claro que un arrendamiento por temporada será aquel que, como dispone el artículo 3 de la misma norma, no se encuentre destinado a satisfacer unas necesidades permanentes de vivienda del inquilino, sino una situación temporal que podrá ser de mayor o menor duración o un arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La Ley no establece un período mínimo a los efectos de poder considerar el arrendamiento como de vivienda o temporal, no obstante, los efectos son diferentes.
Podemos elaborar un contrato de alquiler de temporada o un contrato de arrendamiento de vivienda según el destino que se le vaya a dar efectivamente al inmueble. Así, mientras que para un alquiler con destino a vacaciones o un arrendamiento temporal para cubrir un contrato de trabajo serán fácilmente encuadrables en el alquiler por temporada o para uso distinto del de vivienda; por su parte, un alquiler a trabajadores por períodos más largos o un alquiler a estudiantes que no se concrete en el curso académico podrán ser considerados arrendamiento de vivienda.
Para el arrendatario, el contrato de arrendamiento para uso de vivienda encuentra una mayor protección de cara a la hora de la rescisión del contrato por parte del arrendador, así como, en el caso de alquiler de vivienda a jóvenes, se pueden beneficiar de reducciones en su renta por cantidades invertidas en el alquiler de vivienda en numerosas Comunidades Autónomas (lo que supone hasta 600 euros de reducción en cuota en Comunidades como Andalucía) o de distintas ayudas como los bonos de alquiler joven que, de tener un contrato por temporada -o para el curso académico, no podrían optar-.
Por su parte, de cara al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del arrendador, en los casos en que formalice un contrato de arrendamiento de vivienda podrá aplicarse igualmente las distintas reducciones que prevé el artículo 23 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. De modo que, en los alquileres con destino a vivienda, el rendimiento neto que se obtenga por el alquiler podrá verse considerablemente reducido, entre otros casos en un 90% cuando el arrendador formalice un nuevo contrato sobre una vivienda situada en una zona de mercado calificada como tensionada en la que se efectúe una rebaja de más de un 5% sobre la renta anterior; se verán reducidos en un 70% los arrendamientos destinados a satisfacer la necesidad de vivienda de jóvenes de una edad entre 18 y 35 años; serán objeto de reducción estos rendimientos igualmente cuando se lleven a cabo reformas de rehabilitación sobre el inmueble en las condiciones del artículo 41 del Reglamento del IRPF; o, para otros casos, se podrá reducir en un 50% la renta obtenida por estos arrendamientos. Por tanto, en el impuesto sobre la renta del arrendador serán de aplicación importantes reducciones en los casos de arrendamiento de vivienda.
En los casos de arrendamientos para uso distinto del de vivienda no están previstas las reducciones señaladas.
En ambos casos, los gastos necesarios para la obtención del rendimiento neto serán deducibles para el arrendador en su impuesto sobre la renta, así como también podrán deducirse las cantidades destinadas a la amortización del inmueble.
En cualquiera de los dos casos, los arrendamientos tendrán la duración que se pacte libremente entre las partes en el contrato de arrendamiento, no obstante, encontramos nuevamente particularidades en cuanto a la prórroga de los contratos en la medida en que, para aquellos contratos que se hayan llevado a cabo con destino a cubrir las necesidades de vivienda del inquilino, si la duración del contrato es inferior a cinco años a la fecha de finalización del contrato se prorrogará automáticamente este por períodos de un año a no ser que el arrendatario desista de dicha prórroga con un preaviso de al menos dos meses de antelación antes de la finalización del contrato por parte del arrendatario y de cuatro meses por parte del arrendador, prórrogas que se irán efectuando hasta que el arrendamiento alcance la duración de cinco años. En ambos casos, cuando el arrendador es una persona jurídica, la norma prevé que la duración será de siete años tras los cuales, llegado el vencimiento del contrato, igualmente se irán prorrogando por períodos de un año hasta completar siete.
En cuanto al desistimiento del contrato en una fecha anterior a la finalización del mismo, debemos señalar que, para los contratos de arrendamiento de vivienda, el arrendatario puede desistir del contrato transcurridos seis meses desde la firma del mismo, con un preaviso al arrendador de al menos treinta días. En cuanto a los efectos de este desistimiento, las partes podrán pactar una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que restara de cumplir del contrato (para los períodos de tiempo de arrendamiento inferior al año será la parte proporcional a la indemnización del tiempo que reste por cumplir).
En cuanto a la fianza, será obligatoria en ambos contratos, debiendo ser la equivalente a una mensualidad de renta en el caso de arrendamientos de viviendas y el equivalente a dos mensualidades de renta en aquellos arrendamientos para uso distinto de vivienda o arrendamientos por temporada.
Además de las diferencias civiles que ocasionan la redacción de un contrato de arrendamiento de vivienda o un contrato para uso distinto de vivienda, resulta interesante analizar, desde un punto de vista fiscal, la posibilidad de establecer contratos para satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario y las ventajas fiscales que ello conlleva. Desde Belalva Abogados Tributarios asesoramos a nuestros clientes no solo en la confección y redacción de los contratos, sino también en las consecuencias de los mismos ante todo desde un punto de vista fiscal.
